家を売却する際の税金について

家を売却する際の税金について

「家を売ると税金がかかる」と聞いたことはあっても、あまり詳しく知らない人も多いのではないでしょうか。
ここでは家の売却に関する税金について知っておきましょう。
あらかじめ税金分のお金のことも考えておけば、後で慌てることもありませんよ。

 

譲渡所得って何?

家を売って利益が出た場合、その売収益を譲渡所得と呼びます。
この譲渡所得には所得税がかかります。

 

譲渡所得の算出方法は以下のようになります。

 

「売却金額−取得費(購入価格+諸費用−減価償却費)−譲渡費用」

 

譲渡所得の課税の特例

自分の住居の譲渡所得に対する課税には3種類の特例があります。

 

1.3000万円特別控除
最高3000万円までの譲渡所得の課税が免除されます。
以下の要件を満たす必要があります。

 

・居住の用に供しなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡
・直系血族など特別の関係にある者への譲渡以外
・売却の前年、前々年にこの制度の適用を受けていない

 

なお、この特例の適用を受けた場合、住宅ローン控除、特定の居住用財産の買換え特例は使えなくなります。

 

2.居住用財産の譲渡の低率課税(軽減税率)
所有期間が10年を超えている場合、3000万円特別控除とともに軽減税率による課税特例を適用することができます。
課税長期譲渡所得金額6000万円以下の場合に、所得税・住民税が軽減税率によって算出されます。

 

3.特定の居住用財産の買換え特例
今の住まいから新しい住まいに買い替えた場合に、新しい住まいの価格が今の住まいの譲渡価格を超えている場合に譲渡所得はなかったものとなります。
つまり課税されないということですね。
また、今の住まいの譲渡価格の方が高かった場合には、その差額分について譲渡所得税が課せられます。
この特例を受けるための要件は以下になります。

 

・所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡する
・譲渡価格が2億円以下である
・本人が通算して10年以上居住している
・直系血族など特別の関係にある者への譲渡以外
・買い換えた建物の居住用部分の面積が50u以上240u以下

 

なお、これらの特例を受けるためには確定申告をする必要があります。

 

その他の控除制度

○譲渡損失の繰越控除制度
住まいの買い換えによって譲渡損失が出た場合、他の所得から差し引きします(損益通算)。
それでも損失が残る場合には、翌年以降3年間の所得から控除することができます。
必要な要件は以下の通りになります。

 

・所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡した場合
・直系血族など特別の関係にある者への譲渡以外
・買い換えた建物の居住用部分の面積が50u以上であること

 

○特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度
売却しても住宅ローンが残る場合には、ローン残高から譲渡対価を引いた金額を上限に、譲渡損失額として損益通算します。
それでも損失が残る場合には、翌年以降3年間の所得から控除することができます。
必要な要件は以下の通りになります。

 

・所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡した場合
・譲渡にかかる契約をした日の前日において住宅借入金があること
・直系血族など特別の関係にある者への譲渡以外