家を売るのと貸すのどちらがよい?

家を売るべきか、貸すべきか。この問題に直面した時は必ず迷うと思います。

 

どちらにもメリット・デメリットがありますので、一概にどちらが良いとは言い切れません。

 

ただ、賃貸にすると売却時の「控除」という最大のメリットを失う事になります。

 

せっかく家を買っても、「転勤で住めなくなってしまった」などの理由で家を手放さざるを得ない時もあります。また、「家を相続した」という時も処分方法は迷うものです。

 

このように、色々な理由で「家を売るべきか貸すべきか」という問題に直面します。

 

特に、家を売却する場合には「3,000万円の特別控除」という制度があるので、それを理解しておく必要があります。

 

今回は「家を売るべきか貸すべきか」というテーマで様々なシチューエーションをご紹介しながらご説明します。

 

 

1.新築を購入したが住めなくなってしまった場合

 

まずは、新築を購入したものの、ある事情で住めなくなってしまった場合のお話です。

 

マイホームなら3,000万円の特別控除が受けられる!

 

まず、売却する際に理解しておくべきことは「3,000万円の特別控除」があるという点です。

 

この制度を簡単に言うと「譲渡所得(不動産売却益)から3,000万円を控除」しますという制度です。

 

つまり、不動産を売却しても3,000万円以下の利益(譲渡所得)であれば税金は掛からないという事です。

 

3,000万円の特別控除の条件を受けるためには、様々な条件があります。詳細は国税庁ホームページ※をご覧頂きたいのですが、簡単に要約します。

 

この控除を受けられる条件は「居住用不動産」であること、「住まなくなった時は住まなくなった年の3年後の年末までの売却」であること。この2点が代表的な条件になります。

 

※国税庁ホームページ マイホームを売った時の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

 

 

【注意】ただし一度でも賃貸に出すと特別控除は受けられない…

 

つまり、あくまで「居住用不動産」を売却した時が条件なので、一度賃貸に出してしまうとこの特例は受けられません。

 

そのため、「後で売ればいい」と安易に考えてしまうのは危険です。不動産を所有する特別な理由がない限りは、売却をしてしまった方が無難です。

 

但し、住宅ローンが残ってしまう状態で不動産を売却することはできません。

 

そのため、不動産の査定額が住宅ローンの残債より低い場合には売却することは厳しいです。その時は、賃貸に出し不動産市況見極めながら売却のタイミングを伺うことをお薦めします。

 

 

2.親から相続した場合

 

つづいて、親から不動産を相続した場合の話です。

 

法改正で相続をした空き家も3,000万円の特別控除が利用可能に!

 

2016年度の税制改正で、相続をした空き家を売却した場合にも、先ほどの「3,000万円の特別控除」は適用できるようになりました。

 

本来は、先ほど申し上げたように「居住用不動産」という大前提がりましたが、これが変更になりました。

 

ただし、この条件を受けるためには、いくつか条件があります。こちらも詳しくは国税庁ホームページ※をご覧ください。

 

簡単に要約をすると、「相続した家が旧耐震の場合には、家屋を改修する必要がある」という内容です。

 

あくまで空き家を放置させないことを目的に改正されたので、家屋の倒壊などを予防することが条件になっているのです。

 

とは言え、この特別控除が利用できるようになったので、相続した不動産を売却して税金がかかることはほとんどありません。そのため、家を相続した時も売却をした方が無難と言えます。

 

※国税庁ホームページ 空き家にしていたマイホームを売った時
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3314.htm

 

 

賃貸にする場合に気をつける事

 

仮に家を賃貸する場合にはその家を共有で持つのは避けましょう。なぜなら、共有でもってしまうと、その家を売却したいときに名義人全員の許可が必要になるからです。

 

つまり、名義人の意見が割れたときに自分の意志でその不動産を処分できないという可能性があります。そのため、仮に賃貸をする場合でも自分だけの名義の場合にしましょう。

 

 

3.転勤でその家を離れてしまう場合

 

最後に、転勤で家を離れる場合です。特に、将来的にその家に戻ってくるケースの時は注意が必要です。

 

例えば、将来的に戻ってくるので一旦賃貸に出そうと思っている時は注意です。理由は、先ほど申し上げた「3,000万円の特別控除」が使えなくなる※という理由もあります。

 

しかし、それ以上に「賃借人がいる場合には賃貸借契約は簡単に解除できないから」という理由が大きいです。

 

これは、借地借家法という法律がありまして、賃借人はこの法律に守られているのが理由です。

 

そのため、転勤が終わり家に戻ろうとしても、賃借人がいる限りは戻れないケースがほとんどです。

 

そういう時はあらかじめ期限を決めた賃貸借契約である「定期借家契約」を結ぶ必要があります。しかし、定期借家契約は相場より賃料が安くなるという点は覚えておきましょう。

 

つまり、転勤でその家を離れてしまう場合には、売却をしてしまうか、ある一定期間空き家にすることを覚悟する必要があります。

 

※賃貸にした後、ある一定期間以上居住すれば、「3,000万円の特別控除」を適用出来る場合もあります。

 

 

まとめ

 

家を売るか貸すかという問題は、結果的には売却してしまった方が無難であることが多いです。しかし、先ほどもいましたが住宅ローンが残ってしまうと売れません。

 

そのため、住宅ローンが残っている時は、賃貸に出す選択をとる必要があります。賃貸に出すとなると、先ほど言ったように将来的に戻ってくるのであれば定期借家契約も考えなければいけません。

 

もし迷っている場合には、一旦売却した場合、賃貸にした場合、両方の査定をすることをお勧めします。