名義の違う家や土地を売却するにはどうする?

親や配偶者の代わりに家を売却することはできる?

家を売りたいと考える人には、家族などが住んでいて不要になった家の処分をしたいというケースが非常に多いです。
「親が亡くなった」「親が施設に入ることになった」「旦那が認知症になってしまった」など、本人が動けない場合があります。

 

まず大前提としては、家や土地を名義人以外が売却することはできません。
不動産の売買には実印と印鑑証明が必要となります。
家族であればそれらを揃えることはできるかもしれません。
しかし名義人本人の承諾なくして売却してしまうことは違法となります。
必ず必要な手順を踏み、のちのトラブルとならないようにしましょう。

 

名義人が死亡した家の売却は?

名義人が死亡した場合には、その不動産は遺産として相続されます。
遺産相続の手続きが終わってから、相続した人が売却することが鉄則です。
また、相続人が複数いる場合には、全ての人の承諾が必要となります。
死亡した人の名義のまま売却することはできませんので注意しましょう。

 

名義人が認知症などの病気の場合の家の売却は?

認知症などで名義人本人に正常な判断力がない場合には、後見人制度を利用します。
正式には「成人後見制度」を利用すると、不動産の売却が可能となります。
手順としては以下のようになります。

 

1.後見開始の審判を家庭裁判所へ申し立てる
4親等内の親族であれば申し立てができます。
相続人になるであろう人たち全員の承諾を得る必要はありません。

 

2.後見人の選任

 

3.後見人として不動産売却の必要性を家庭裁判所へ申し立てる

 

こうした手順を踏むことで、不動産の売却が可能となります。

 

・申し立てに必要なもの
名義人の戸籍謄本
申立人の戸籍謄本
後見人の戸籍謄本
名義人の診断書
名義人の精神状態についての鑑定

 

共同名義の家の売却は?

複数人で共同名義となっている不動産を売却する際には、共有者全員の承諾が必要となります。
例えば「二人で共有している家の半分だけを売りたい」というようなことはできません。
法的には自分の持っている持ち分、つまり権利だけを売ることはできるのですが、権利だけを買う人はまずいません。

 

また、どうしても全部でなく自分の持ち分だけを売りたいとするのならば、「共有物分割」の協議を行い、共有者それぞれの持ち分を明確にする必要があります。
こちらも共有者全員が分割に応じなければなりません。
結果的に共有者全員と相談して承諾を得る必要があるのです。

 

また、共有名義の物件を売却する際には、契約の際に共有者全員が同席しなければなりません。
少なくとも手付金の授受のある契約日と、銀行での決済の日の2日間は全員が集まる必要があります。
(共有者全員の承諾があれば、売る前に共有者の誰か一人に名義変更するという方法もあります。)